Com a Selic em alta, está na hora de comprar imóvel financiado?
23/05/2021
Primeira fase do novo ciclo de alta não deve impactar tanto o custo do crédito imobiliário. Mas preços dos imóveis estão subindo e bancos podem rever juros se a taxa básica de juros aumentar demais
Por Isabel Filgueiras, Valor Investe — São Paulo
A taxa Selic é a referência dos juros no Brasil. É ela que serve de base para investimentos de renda fixa e, claro, operações de crédito como o financiamento de imóveis. Nos últimos seis anos, o movimento foi de queda da taxa básica de juros e, como consequência, ficou mais barato financiar a casa própria.
Agora, o ciclo começa a girar ao contrário. O primeiro aumento veio na última quarta-feira, quando a taxa básica foi de 2% ao ano para 2,75% ao ano, com a indicação de que subirá para 3,50% daqui a seis semanas. Nas planilhas dos analistas as apostas estão em Selic perto de 5,5% no fim do ano. E isso, claro, pode fazer as taxas do crédito imobiliário subir. As dúvidas que ficam é "quanto" e "quando"?
"Aumentos da Selic tem o potencial de impactar as taxas cobradas nos empréstimos imobiliários, piorar as condições de crédito e alterar negativamente a atratividade do setor para investimentos. Mas acreditamos que ainda levará algum tempo para que os efeitos do aumento dos juros básicos cheguem até o mercado imobiliário de forma mais significativa" avaliam economistas da DataZAP, braço de inteligência imobiliária de ZAP+. "O dinamismo do setor imobiliário mostra-se sólido e, mesmo que os juros atinjam 5% ou 6% nos próximos anos, espera-se que os incentivos para a compra de imóveis continuem robustos".
De modo geral, para os especialistas ouvidos pelo Valor Investe, a alta não é um sinal de encarecimento imediato do crédito imobiliário.
Também há um consenso de que é um bom momento para comprar a casa própria. Primeiro porque as taxas de juros do crédito imobiliário continuam na mínima histórica, a partir de 6,25% ao ano, nas linhas com correção monetária pela Taxa Referencial (TR), hoje zerada. Segundo porque o mercado imobiliário, que vinha estagnado há quase quatro anos está em rota de aquecimento, e isso tende a elevar o preço dos imóveis.
Efeito Selic
Para quem é mais otimista, a alta recente da Selic agora pode até ter um efeito oposto ao aumento das taxas. Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), afirma que, mais importante que olhar para Selic de curto prazo, é olhar para as taxas de médio e longo prazo, de cinco e dez anos, que estão justamente em queda, principalmente depois do aumento da Selic.
"O fato de o Banco Central (BC) atuar e mostrar que está atento à taxa de inflação descomprime as taxas de longo prazo. Quando o investidor está com a expectativa de que inflação pode subir mais que o previsto, ele pede mais prêmio nos juros mais longos. Se ele vê que o BC atuou, a gente até termina com um resultado interessante", diz Pontual.
O crédito imobiliário é uma modalidade de longo prazo, em que os contratos demoram até 35 anos para terminar. Por isso, as instituições avaliam não só a taxa de juros do momento da concessão, mas como esses juros devem se comportar mais para frente. As taxas de prazos médios e longos tiveram queda na última semana. O movimento pode ser monitorado por meio das negociações de contratos DI de juros futuros negociados na B3, bolsa de valores brasileira.
Pontual ressalta, no entanto, que a subida ou não do custo do seu financiamento vai depender de um monte de fatores, incluindo o andamento da pandemia, a velocidade da vacinação e até o avanço de reformas no Congresso. Mas o fato é que, agora, no curtíssimo prazo, em 2021, as taxas não deverão dar um salto muito grande.
"Do ponto de visto histórico, estamos num momento favorável ao financiamento. Daqui a alguns meses, mesmo que suba um pouco a taxa, vai continuar favorável. Mas, claro, a decisão depende também o momento da pessoa, da capacidade de renda e do futuro dela e do país", pontua o diretor da Abecip.
Com a alta da Selic e a manutenção das taxas atuais de crédito, ao menos no curto prazo, cai a diferença entre o custo do banco para captar dinheiro e o que ele lucra ao emprestar para você. Essa diferença é o que o mercado chama de spread, que é a forma que o banco ganha dinheiro com essas operações.
Apesar da queda spread, os bancos estão longe de ficar no prejuízo com a Selic a 2,75% ao ano. A maior parte da captação do crédito imobiliário vem da poupança. Ao utilizar recursos de poupança, os bancos pagam 70% da Selic ao ano (cerca de 1,93% ao ano) para dispor do dinheiro e emprestá-lo a taxas de em média 6,96% ao ano. Tem lucro aí.
Taxa mínima pratica pelos bancos em linhas atreladas à TR
| Bancos | Taxas (ao ano) |
| Bando do Brasil | 7,95% |
| Brasdesco | 6,70% |
| Caixa | 6,25% |
| Itaú | 6,90% |
| Santander | 6,99% |
| Média | 6,96% |
Por isso, matematicamente falando, os bancos conseguem segurariam as taxas no patamar atual sem sair com perdas do processo, mesmo que a Selic sofra alguns aumentos ainda este ano.
Além disso, o cliente que toma crédito imobiliário costuma usar outros serviços do mesmo banco ao longo das décadas de vigência do contrato, e os bancos valorizam isso.
Na avaliação de Paulo Chebat, presidente da Melhortaxa no Brasil, este é um dos motivos pelos quais o aumento da taxa Selic não deve impactar os juros do financiamento imobiliário no curto prazo. “Os bancos não repassaram toda a queda da taxa Selic para o crédito imobiliário e, no momento concorrencial em que estamos, quem subir juros irá perder mercado. Portanto, acredito que não veremos alta neste ano”, diz.
O executivo, inclusive, não descarta mais uma rodada de queda das taxas, dado o acirramento da concorrência para conseguir esses contratos. Ele lembra que o mercado imobiliário tem reagido às taxas baixas e o preço dos imóveis já está em ascensão.
“A procura por crédito continua em expansão e os preços dos imóveis já estão subindo. O conselho é não esperar demais. Quem fechar contrato agora garante uma boa taxa e, se ainda houver redução, o consumidor sempre poderá se beneficiar da portabilidade”, afirma.
Fonte: https://valorinveste.globo.com/produtos/imoveis/noticia/2021/03/22/com-a-selic-em-alta-275-esta-na-hora-de-comprar-imovel-financiado.ghtml
